Българите обичат да инвестират в имоти. Тази черта на българската нация се предопределя от интензивната урбанизация, желанието за подобряване на условията на живот и инстинкта (понякога неосъзнат) за съхранение стойността на спестяванията. Това е една от причините цените на недвижимите имоти непрекъснато да се повишават. При настъпване на икономическа криза обаче, на първо място се свива строителния бранш, защото търсенето на неговите продукти е еластично. Така в кризисната 2009 г. „строителния балон“ се спука и цените на жилищата поевтиняха с 30 до 50 на сто.

Редица икономисти правят прогнози, че развитието на световната икономика и особено европейската забавя своя растеж и още тази година се очаква рецесия. Актуален става въпросът ще се повтори ли ситуацията от 2009 г. в строителния отрасъл?

За да се опитаме да отговорим на този въпрос е необходимо да се направи преглед на тенденциите в строителството през последните години.

Капацитетът на строителните предприятия (за жилищно строителство) се определя от новопостроените жилищни сгради. Съгласно Националния Статистически институт новопостроените жилищни сгради в България са:

От графиката може да се направи извода, че след 2021 г. строителните фирми в България работят близо до пълния си капацитет. Това се потвърждава от факта, че през 2025 г. се наблюдаваше прегряване на отрасъла. Прегряване на икономиката е налице, когато някой от факторите за производство стане дефицитен. Тогава неговата цена се отклонява от реалната пазарна цена и това може да се преодолее само чрез криза. През 2025 г. прегряването на строителния бранш се изразяваше в недостига на квалифицирани (и не само) кадри. Ситуацията е аналогична на тази от 2008 г., когато също се наблюдаваше дефицит на кадри.

Сградите са различни по площ и етажи затова от тяхното количество не може да се съди за предлагането на жилища на пазара. За целта се използва данните за новопостроени жилища:

 

От графиката се вижда, че през 2025 г. е върхова за строителния бранш с ръст от близо 30 на сто на новите жилища. Основната причина за този бум беше предстоящото въвеждане на еврото като национална парична единица. Обмяната на левовете в евро е свързана с декларации за произхода на парите, които се обменят, а плащането на покупката на новите жилища може да се извърши в брой, да се декларира цена близка до данъчната оценка на жилището и др. подобни. Поставя се въпросът дали през следващите години няма да се „спука строителния балон“, така както това се случи през 2009 година.

Към май 2026 г. експертните анализи и икономическите данни показват, че „спукване на балон“ е малко вероятно, като вместо това пазарът навлиза в етап на здравословно охлаждане и балансиране. Въпреки че цените са нараснали с над 150% за последните 10 години, поставяйки България на четвърто място в ЕС по този показател, секторът остава подкрепен от висока ликвидност и стабилни доходи.

Ключови фактори за пазара през 2026 г.

• Спад в обема на сделките: През първите месеци на 2026 г. се отчита значителен спад в броя на вписаните сделки (около 15-17%), което е сигнал за край на бързите покупки, свързани с въвеждането на еврото.
• Успокояване на ценовия ръст: След пиковата 2025 г. с ръстове до 18%, прогнозите за 2026-2027 г. предвиждат връщане към умерен темп на нарастване от около 5% до 10%.
• Висока покупателна мощ: Депозитите на домакинствата в края на 2025 г. достигнаха рекордните 107 милиарда лева, което осигурява сериозен буфер срещу рязък срив на цените.
• Регулаторни мерки: Българската народна банка (БНБ) активно прилага макропруденциални мерки (като антицикличния капиталов буфер), за да контролира рисковете при ипотечното кредитиране и да предотврати прегряване на системата.

 Прогноза за развитието

Вероятността за поевтиняване на имотите е определена от експертите като „практически нулева“ при липса на външни геополитически шокове. Пазарът се трансформира от пазар на продавача към такъв, в който купувачите са по-рационални, взискателни и имат повече време за избор. Очаква се строителната активност да се стабилизира на по-ниско ниво поради отчетения спад в издадените разрешителни за строеж през предходните периоди.

В другия подотрасъл на строителния бранш, а именно инфраструктурното строителство тенденциите са различни. Нещо повече, в условията на икономическа криза правителството обикновено прави по-сериозни инвестиции в инфраструктура с цел индуциране на икономически растеж и преодоляване на последствията от кризата.

Инфраструктурното строителство в България преминава през период на стабилен растеж и технологична трансформация, задвижван основно от европейско финансиране, държавни инвестиции в транспортната мрежа и необходимостта от модернизация. Към момента се наблюдават няколко ключови тенденции, които оформят сектора:

Основни тенденции в сектора:

• Фокус върху зелената инфраструктура: Проектите все повече включват екологични материали. Интегрират се решения за намаляване на въглеродния отпечатък. Изграждат се съоръжения, устойчиви на климатичните промени.
• Дигитализация и BIM технологии: Навлиза масовото внедряване на Строително-информационно моделиране (BIM). Дигиталните платформи оптимизират управлението на мащабни обекти. Те намаляват грешките при проектирането и изпълнението.
• Европейско и публично финансиране: Секторът разчита силно на Европейските програми и Националния план за възстановяване. Основните средства отиват за пътна инфраструктура, жп линии и ВиК мрежи.
• Растеж на специализираното строителство: Статистиката на Националния статистически институт (НСИ) отчита постоянен ръст в строителството на съоръжения и инженерна инфраструктура.

Основни предизвикателства пред компаниите

• Недостиг на кадри: Хроничната липса на квалифицирана работна ръка. Това забавя изпълнението на някои обекти.
• Ръст на разходите: Високите цени на материалите и енергийните ресурси принуждават фирмите да оптимизират процесите.
• Политическа и пазарна несигурност: Промените в бюджетите и забавянето на някои държавни поръчки изискват висока адаптивност.

Общата оценка за трите основни направления на инфраструктурното строителство в България (пътно строителство, ЖП проекти и ВиК и водни цикли) очертава динамичен, но неравномерен напредък, силно зависим от европейско финансиране и държавна координация. Докато железопътните и ВиК проектите реализират сериозен технологичен скок благодарение на ясни европейски изисквания, пътното строителство продължава да страда от забавяния и административни пречки.

По основни направления на инфраструктурното строителство ситуацията е следната:

1. Пътно строителство: Мащабни планове, но хронични забавяния

Направлението е в състояние на частичен напредък с натрупано закъснение, като секторът преминава през ревизия на сроковете за ключови обекти.

• Оценка: Незадоволително темпо на изпълнение спрямо първоначалните планове, въпреки огромния заложен финансов ресурс.
• Текущо състояние: Държавата наскоро представи дългосрочна стратегия за разширяване на мрежата до общо девет магистрали (включително бъдещите „Рила“, „Дунав“ и „Черно море“). Напредъкът по съществуващите обаче е бавен — магистрала „Струма“ е готова на над 80%, но по АМ „Хемус“ сроковете за завършване на ключовите участъци 2 и 3 бяха официално удължени от края на 2026 г. към края на 2028 г.
• Проблеми: Бавни процедури по отчуждаване на имоти, административни обжалвания и липса на ритмичност при държавните разплащания.

2. Железопътни проекти: Най-бързо развиващото се направление

Железопътната инфраструктура преживява истински инвестиционен ренесанс, подтикнат от зелената политика на ЕС за въглеродна неутралност.

• Оценка: Много добра. Това е най-модернизиращият се сектор в транспортната инфраструктура с ясен фокус върху високите скорости и безопасността.
• Текущо състояние: В страната активно се модернизират над 550 км железопътни линии с европейски средства. Ключови направления са коридорите София-Пловдив (проект за увеличаване на капацитета), Елин Пелин-Костенец и жп участъкът Медковец–Срацимир по линията Видин-София. Държавният проектобюджет залага близо 1 милиард лева годишно за жп сектора.
• Проблеми: Изключително сложен терен (нужда от скъпи тунели и виадукти), който изисква специфична техника и дълго технологично време.

3. Водни цикли и ВиК: Критична нужда и масирани инвестиции

Водният сектор е в състояние на наваксваща модернизация. Огромна част от подземната мрежа в страната е амортизирана, което налага бързи темпове на работа.

• Оценка: Стабилен напредък в усвояването на средства, но с огромен недостиг на ресурс спрямо реалните нужди на терен.
• Текущо състояние: Секторът работи на много високи обороти благодарение на Програма „Околна среда“ 2021-2027. Наскоро бяха подписани договори за 811.7 млн. лв. за шест регионални ВиК дружества (Габрово, Добрич, Плевен, Софийска област, Търговище и Хасково). Столичната община също стартира мащабни търгове за над 90 млн. евро за нова канализация и водопроводи.
• Проблеми: Министерството на регионалното развитие отчита, че за пълно справяне с проблемите (вкл. безводието в някои региони) са нужни над 3.7 милиарда лева, докато осигурените средства покриват едва една трета от нуждите.

Политическата стабилизация в България ще се отрази благоприятно върху развитието на строителния бранш, тъй като ще позволи компенсация на забавеното жилищно строителство с ускоряване на строителството на инфраструктура. В този смисъл „спукване на строителня балон“ едва ли ще се случи. Дори да навлезе икономиката в рецесия, строителният бранш ще се преструктурира без да са налице масови фалиси на строителни фирми или рязко спадане на цените на строителните продукти.