Настоящата статия има за цел да разясни какви са особеностите при закупуване на недвижими имоти в България от чуждестранни граждани, каква е процедурата, която се спазва при закупуването на недвижимия имот и кои са последващите задължения на правните субекти с оглед на данъчното облагане.

Могат ли чужди граждани и чуждестранни юридически лица (фирми) да придобиват недвижим имот в България?

Към настоящия момент съгласно действащото българско законодателство чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват:

• право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната (Законът за собствеността (чл.29, ал.4)
• ограничени вещни права върху земеделска земя при условия и по ред, определени със закон (Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (чл.3, ал.7).
• право на собственост върху земя в следните случаи (чл. 22 от Конституцията на Република България):
• при условията, произтичащи от присъединяването на Република България към Европейския съюз;
• по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България;
• чрез наследяване по закон.

Важно е да се уточни, че чуждестранни лица от държавите-членки на ЕС или държавите, страни по Споразумението за Европейско икономическо пространство (СЕИП) могат да придобиват земя при следните условия:

• считано от 01.01.2012г. и към настоящия момент – земя за второ жилище (различно от основното);
• считано от 01.01.2014г. – земеделска земя, гори и горска земя;
• като изключение към настоящия момент могат да придобиват право на собственост върху земеделски и горски имоти за земеделско ползване гражданите на ЕС, които са самостоятелно заети земеделски производители и желаят да се установят и постоянно да пребивават в България. Тези лица следва да са вписани в това им качество по реда на Закона за регистър БУЛСТАТ.

Какъв вид недвижим имот може да бъде предмет на придобиване?

От гледна точка на обектите и обема на упражняваното право на собственост могат да бъдат обособени следните три вида вещни права:

• Право на собственост върху земя – която от своя страна може да представлява урегулирана или неурегулирана територия (земеделска земя);
• Право на собственост върху сгради – които могат да бъдат жилищни (къща, вилна сграда, апартамент), търговски (офис, магазин) и стопански обекти;
• Ограничени вещни права – право на строеж, право на ползване, сервитути и др.;

Винаги се препоръчва купувачът лично да посети и огледа имота, и да се запознае с действителното му състояние, преди да вземе решение да го закупи, а също и да получи лично владението на имота при финализиране на сделката. Това спестява доста проблеми, които биха могли да възникнат при покупка на имот само по онлайн обява, снимки и електронна кореспонденция с дадена агенция за недвижими имоти.

Кои са основните етапи в процеса на закупуване на недвижим имот?

След избора на имот и договаряне на цената, се пристъпва към същинския процес на покупката и документалното оформяне. Самият процес се състои от няколко основни етапа, както следва:

I. Юридически справки – преди пристъпване към подписване на предварителен или окончателен договор е силно препоръчително да се извършат надлежни юридически справки, сред които следните:

• проверка на собствеността върху имота 10 години назад до днешна дата;
• статута на конкретния имот и неговото предназначение за ползване, с оглед съвместимостта с намеренията на купувача;
• проверка на всички гореописани документи, необходими за прехвърляне на собствеността;
• наличието на тежести;
• справка за продавача – за ФЛ уточняване на семейното състояние по време на придобиване на имота или съответно за ЮЛ – справка в Търговския регистър;
• с оглед спецификите на конкретната покупка и имот, се препоръчват допълнителни юридически и технически справки;

II. Предварителен договор – след успешно приключване на юридическите справки се пристъпва към сключване на предварителен договор в писмена форма. Този договор по своята същност е обещание на страните за сключване на окончателния договор, и съдържа уговорки относно съществените условия на последния. Предварителният договор индивидуализира подробно имота и фиксира краен срок за подписване на нотариалния акт. При подписването му купувачът обикновено – според практиката, но не и по закон задължително – заплаща на продавача задатък в размер равен обикновено на 10% от договорената цена за имота. Възможно е страните да договорят задатък и в различен размер или въобще да не договорят такъв. При неизпълнение предварителния договор обикновенно предвижда санкции за виновната страна, като съществува и възможността съгласно чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка страна да предяви съдебен иск за обявяване на договора за окончателен.

III. Окончателен договор в нотариална форма – Съгласно чл.18 от Закона за задълженията и договорите е необходимо сделките за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти да се извършват с нотариален акт. Необходимо е да се спази нотариалното производство, уредено в Гражданския процесуален кодекс. Съгласно чл.570 ал.1 от него „нотариалните актове за прехвърляне на собственост или за учредяване на вещно право върху недвижим имот и за удостоверяване право на собственост върху имот се издават от нотариуса, в чийто район се намира имотът“. Производството в този случай започва по писмена молба на лицето към компетентния нотариус. Когато някое от участващите лица не знае български език и езикът, с който си служи, е непознат за нотариуса, той назначава преводач. Лицата трябва да удостоверят самоличността си пред нотариуса чрез документ за самоличност. Когато се издава нотариалният акт, нотариусът извършва проверка дали праводателят е действителен собственик на имота, както и дали са спазени особените изисквания за извършване на сделката. В деня на подписване на нотариалния акт следва да се представят всички гореописани документи, както и актуално към деня в писмена форма Удостоверение за липса на тежести върху имота. Нотариалният акт подлежи на вписване в Имотния регистър, което го прави противопоставим на всяко трето лице.

IV. Заплащане на продажната цена – когато общата продажна цена надвишава 10 000 лева, то следва всички плащания по договора да се извършват по банков път. Плащанията в общ размер над 10 000 лв. се извършват по специална банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка.

V. Предаване владението върху имота – обикновенно владението се предава в деня на подписване на окончателния договор в нотариална форма, но е възможно страните да договорят други условия. Важно е да се отбележи, че собствеността преминава върху новия собственик с подписване на нотариалнния акт, независимо дали владението на имота е предадено на купувача или не. От правна гледна точка е възможно продавачът да запази владението на имота за по-дълъг срок, ако страните изрично са договорили това условие. При предаването се подписва приемо-предавателен протокол, в който се отразява състоянието на имота към момента и евентуални недостатъци/дефекти по него, както и се предават ключовете за имота. При липса на приемо-предавателен протокол, се приема, че имотът е предаден в добро състояние и без забележки.

Какви са разходите по прехвърляне на собствеността? 

Обикновено разходите по прехвърлянето на собствеността са следните:

• местен данък, който е в рамките до около 3,5% от материалния интерес на сделката и се определя от всяка съответна община за конкретния вид имот;
• такса вписване в Имотния регистър – 0,1% от удостоверения материален интерес;
• нотариална такса – определя се пропорционално в зависимост от материалния интерес на сделката;
• такса за банков превод по плащане на цената;
• такса за лицензиран преводач
• комисионна на агенция за недвижими имоти – посредник по сделката

Какви са основните задължения на новия собственик?

Основни задължения:

• да декларира придобиването на собствеността върху имота в съответната данъчна служба в 2-месечен срок от придобиване;
• да се регистрира като собственик на недвижим имот в Регистър Булстат (национален административен регистър) в 7-дневен срок от придобиване. По силата на закона всяко чуждестранно физическо лице, което не притежава единен граждански номер или личен номер на чужденец, е задължено да поиска вписване в регистър БУЛСТАТ, щом притежава недвижимо имущество в България. Вписването е необходимо, тъй като по този начин тези лица получават код по БУЛСТАТ, с който се идентифицират впоследствие при плащане на своите данъци върху недвижимите имоти.
• да смени регистрацията на партидите за ток и вода на свое име;
• да заплаща годишния данък за имота и такса битови отпадъци.

Допълнителни мерки:

• в зависимост от вида на имота и начина на неговото ползване може да възникне и допълнителна такса за поддръжка на имота и/или общите му части;
• в допълнение собственикът може да застрахова имота;
• и евентуално да направи завещание, което изрично да обхваща конкретния имот.